부동산 증여와 절세 전략 완벽 정리

부동산 증여와 절세 전략

부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때, 세금을 줄일 수 있는 방법은 없을까?  
이번 글에서는 공시가격을 활용한 절세 전략, 증여세율 및 공제, 매매와 증여의 차이,  
그리고 증여 후 양도세 처리 방식까지 정리해 봤습니다.

 20억 아파트 자녀에게 싸게 증여하는 방법

• 공시가격을 활용한 증여 절세 전략
  - 부동산 증여 시 일반적으로 '시가' 기준으로 세금 부과
  - 하지만 시가를 증명할 수 없는 경우, 공시가격을 시가로 간주하여 세금 계산 가능

📌예시)
  - 시가: 20억 원
  - 공시가격: 17억 원
  - 공시가격 기준으로 증여 시 3억 원 정도의 과세표준 감소

※공시가격 확인방법 : [국토교통부 부동산공시가격 알리미]홈페이지 > 해당지자체 민원실 or 온라인 민원포털   

• 유의사항
  - 증여세 신고는 3개월 이내필수
  - 국세청 기준 충족 여부확인 필수 (감정가나 인근 실거래 없을 것)
  - 전문가 상담으로 리스크 관리 권장

 

 증여세율 및 공제 한도

• 증여세율 (누진세 구조)

과세표준	세율	누진공제액
1억원이하	10%	없음
1억~5억원 이하	20%	1천만원
5억~10억원 이하	30%	6천만원
10억~30억원 이하	40%	1억6천만원
30억원초과	50%	4억6천만원

• 증여재산 공제 한도

관계	공제금액
부모 → 자녀(성년)	5천만원(미성년:2천만원)
배우자	6억원
기타 친족	1천만원

📌계산 예시)
- 증여재산: 3억 원
- 공제: 5천만 원
- 과세표준: 2억 5천만 원
- 세율 20% / 누진공제 1천만 원 적용  
→ 세금 = (2.5억 × 20%) - 1천만 = 4,000만 원

 

 매매 대신 증여할 때 주의할 사항

• 주요 유의사항
  1. 자금 출처 조사
     - 실거래 없이 증여를 가장한 매매는 변칙 증여로 간주되어 가산세 부과
  2. 취득세 납부 필요
     - 증여 시 자녀가 부동산 취득세(3.5%~) 납부
  3. 보유세 부담 전가
     - 자녀가 새 소유자가 되어 재산세, 종부세 등을 납부해야 함
• 절세 팁
  - 증여보다 부부 간 증여 → 자녀 상속 등의 단계적 이전 전략 고려
  - 취득세 및 양도세까지 종합 고려한 절세 설계 필요
  
  

 생전 증여 VS 사망 후 상속

구분	생전 증여	사망 후 상속
세율 구조	누진세율	누진세율 + 공제 혜택 큼
공제 혜택	적음 (최대 5천만 원)	5억 기본공제 + 배우자 최대 30억 공제
시점 기준	증여 시 시가로 평가	사망 시 시가로 평가
분쟁 가능성	생전 정리 가능	사망 후 분쟁 소지 있음

 ※자산이 크고 시세 상승이 예상될 경우 → 생전 증여 유리
 ※자산 규모가 작고 고령인 경우 → 상속 공제 활용 유리

 자녀가 증여받은 부동산을 되팔면 양도세는?

• 양도세 계산 구조
  - 양도세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제) × 세율
• 증여받은 자녀의 취득가액 기준
  - 부모의 기존 취득가액 + 자녀가 낸 증여세
  - 증여 당시 시가 기준이 아님!

📌예시)
- 부모 취득가: 2억 원
- 증여세 납부액: 1억 원
- 양도 시 매도가액: 10억 원  
→ 취득가액 = 3억 → 양도차익 = 7억 → 여기에 양도세율 적용

 

• 장기보유특별공제 적용
  - 자녀가 직접 보유한 기간만 공제 적용
  - 부모 보유기간은 인정되지 않음
  - 증여 후 곧바로 매도하면 장기보유 혜택 없음
• 절세 팁
  - 증여 후 일정 기간 보유 후 매도시 공제 적용 가능
  - 증여세는 양도세 취득가액에 포함되므로 반드시 신고 필요
  - 증여보다 싸게 파는 매매 전략도 고려 가능하나 자금 출처 소명 필수

 마무리 요약

   - 부동산 증여 시 공시가격 활용 하면 절세 가능
   - 증여세는 관계별 공제 한도와 누진세 구조 이해 필요
   - 증여 후 자녀가 매도할 경우에는 양도세 구조를 철저히 분석해야 함
   - 장기적 자산 이전 계획은 반드시 전문가와 사전 상담 후 실행